探访冻结6000亿资金的海南楼市
时间:2018-05-29 10:30 作者: zxc 来源: 39度
本以为已经彻底锁死的海南楼市,却在5月新出的一则数据统计上,炸开了锅。海南楼市的四月,到底是了经历了怎样的大喜大悲啊!根据中国房价行情平台的统计,2018年4月房价排在前十的四线城市中有九个来自海南。...

本以为已经彻底锁死的海南楼市,却在5月新出的一则数据统计上,炸开了锅。

海南楼市的四月,到底是了经历了怎样的大喜大悲啊!

根据中国房价行情平台的统计,2018年4月房价排在前十的四线城市中有九个来自海南。而在这九座四线城市中,除了琼海和临高4月环比仅上涨6%,剩下七个房价一个月涨10%不是梦。

一边是壁垒森严的政策,一边是诡异的数据。过去两个月,海南究竟发生了什么?为此我们深入海口及周边县市,亲身体会下这种诡异。

01 早就卖完了

“早就卖完啦,去年下半年开盘的,没几个月就卖完了。”

“这么快?都被谁买了,本地人吗??”

“本地人哪买得起,都被大陆人买走了。你要是想买,等着对面的二期吧。”

在定安县城中心唯一一个正在建造的住宅小区“江岸小镇”,我得到了这样的答案。

定安距海口市区一个小时车程,4月涨幅接近20%。

其实,整个县城基本以自建房和单位公房为主。沿着公路主干道一路朝江边步行20多分钟,直到路边的店铺和行人越来越少,才终于发现了两栋露出屋顶的新建高层住宅。

兴奋地找到了小区的入口,终于看到了那栋新建住宅的全貌。矗立在低矮的自建房中间的这栋高层,显得异常突兀。

说是入口,其实只是一条通往县城中心的车道。这个叫做“江岸小镇”的小区,就分布在马路两旁。已经建好的一期,由两栋高层住宅和两排商铺组成,现在主体建筑基本完工,有工人正在做建筑内部施工。

而工人说的“对面的二期工程”,与已经全部卖空的一期就隔着一条马路。场地已经平整好,有一栋楼建到了五六层的样子。不过当时是停工的状态,除了一个塔吊,看不到其他的施工设施,也没有看到工棚。

据在场的工人称,这个“江岸小镇”去年刚开盘的时候是7000元左右,今年就涨到了9000多元。听到这里,我一点也不怀疑中国房价行情网的数据了。

除了定安,海南还有两地录得20%的单月涨幅,最高的涨幅超过30%。

我们此次考察的定安县,4月份房屋均价9988元/平。而根据海南当地房地产网站公布的小区房价动态,“江岸小镇”的一线江景房,均价的确已经到了10000元/平。

而且,这个伫立在自建房中间,没有大门,没有售楼部,也没看到小区标识的江岸小镇,居然只剩下拐角两间商铺尚未出售。

而之所以叫做“江岸”,大概是因为这是“货真价实”又独一无二的江景房吧。如果有幸抢到了最顶层的几个户型,倒是可以体验到颇具魔幻现实主义的“一线江景”。

这样的画风未免太诡异。

我们理解的一线江景,最起码不应该是这样的吗?

哪怕没有一线江景,高层视野也要有吧。

02 落寞的中介和售楼处

五月是海南的旅游淡季,经历了三月的高潮和四月的痛击,39度发现五月的“百万人才进海南”并没有产生和天津一样一天落户30万人的壮举。这更是让本就没什么游客的海南,多了一份落寞。

和海南一样落寞的,是完全提不起精神的中介和售楼部。

刚到海口的时候,我在链家上搜到了海口龙华区观澜湖附近的一个在售楼盘。打电话过去询问价格、在售的房型以及买房的条件。最后那位中介让我留下微信号,声称事后加我微信,给我发楼盘的详细资料。但直到现在,我也没能等来他的微信好友申请。

大概是猜到我没户口吧。

走过海口的市区,大道两旁建成不久的楼盘排列有序。一眼望去,新建的住宅极少人气——整栋楼难得看到几部空调挂机,和穿插其中的一些老旧住宅形成鲜明对比。

这是一座新房与二手房市场明显分化的城市。诡异的是,站在被新建高层住宅包围着的海口街头,你却很难找到一家地产中介。住宅楼周边的业态,不是装修建材类个体户,就是副食餐饮等小店。

海口目前在售新房主要集中在靠近海边的区域,那一片有一个洋气的名字,叫做“外滩中心”。那里入驻了几个知名的房企,比如恒大、绿地等等。唯一还有新房出售的楼盘,就是恒大的了。

恒大的楼盘已经基本完工,售楼中心建得很“恒大”,非常壮观。下午两点走进售楼部,进门处坐着两个工作人员,没有见到其他过来看房的人。大厅公示栏里张贴着整个楼盘已售出单位的房型、位置、单价和总价信息。

因为不方便拍照,只能凭着记忆扫一扫公示栏里的单价信息。印象最深的是,同一栋楼不同时间成交的房屋单价,从10000元到18000元都有。

而根据海南阅房网公布的楼盘动态,在2017年8月份,这个楼盘也确实打出单价10000元的优惠特价。

见有人走进来,两个工作人员并没有立刻起身。直到我走到他们身边,询问还剩哪些房型,他们才打开访客系统,要求登记我的电话和姓名。得知我没有海南户口,态度就更冷淡了。

当我问及现在买房除了落户有没有其他途径,对方的回答很明确,“先去办落户吧,办完再来”。随后便不再多言。

不过,事实证明,时下的海南除了落寞和空城,还有更诡异的地方。

3月31日的政策规定:非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

4月22日的政策又规定:非海南户籍家庭在海口、三亚、琼海买房,需提供五年社保,在其他地区买房的非本省户籍家庭,也需要提供两年社保。

频繁加码限购限售的海南,为何还能有七座四线城市在4月份房价上涨10%~30%?

奥秘还是在政策上。

4月22日之前,海南只有海口、三亚、琼海等地实施限购。也许是预感到了4月22日的重大利好,在这个日子之前,有大笔资金杀入海南,分散到了周边几个四五线县城。

不管它的“一线江景”有多魔幻,抢到就是赚到。限售五年?没关系的,五年之后再涨一波。

那么,4月22日之后呢?

在一场饭局上偶遇了一位海南当地的自媒体,他说:“听说现在有人和开发商签了两年租约,到期再回购的。上有政策下有对策嘛,不过这种风险太大了。”对方不经意间向我透露这样的传闻。

为了验证这样的传闻,我又改变走访策略,去寻找当地的中介。

03 引进人才百万,好听但养不起

在靠近海南椰树椰汁厂的街道,我终于找到了一家房产中介。上午十点多走进去的时候,店里只有一个老板和一个员工,在悠闲地喝茶。面积不大的店铺,摆了五张办公桌,但有三四张桌面都已经收拾干净,只剩下电脑的显示屏摆在桌面上。

很明显,此前的员工要么已经遣散回家,要么暂时回去休假了,只留守老板看店。

“最近生意怎么样?”

“差了很多啊,你知道的嘛,政策出来后,五月份基本没什么生意了。要不然我也不会坐这里喝茶了。”

我告诉店里的老板,我现在正在想办法办海南的户口,过来看看海口的房子。这时,两位地产中介才稍微提起精神,邀请我坐下聊一聊。

这位地产中介的老板告诉我,整个海口市中心很难找到在卖的新房,早就卖完了,也没有新楼盘在开发,因为没位置开发了。如果想买可去靠近海边的地方看看,那边有几个大的盘可能还有房。这正好与我前一天在海口考察的情况吻合。

“想买二手房也基本不可能了,只能等到下半年秋冬的时候,外地的业主回到海南,他们才会把房子挂出来卖。现在?海南连人都没有,谁把房子挂出来?挂出来又卖给谁?”中介告诉我,这就是海南二手房的季节属性。

事实上,海南的房地产开发周期,正好和海南这些年获得的政策时间相吻合。拿到这些重大利好的海南,事后发展结果如何,大家有目共睹。

海南的几次重大利好:

第一次:1988年4月,海南省和海南经济特区同时成立,海南经济特区成为全国最大的经济特区、并且是唯一的省级经济特区。

第二次:2010年1月,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准,计划将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

第三次:2018年4月,中央决定在海南全岛建设自贸区,并建立海南自贸港,自此海南将成为我国最大的自贸试验区。

而海南的房地产开发周期:

第一波:20世纪90年代初期

第二波:2010年-2013年

第三波:2015年到现在

所以,前面那位中介告诉我,海南现有的二手房市场,要么是90年代的老破小,居住环境极差;要么就是2010年之后建的房子,但那时候入场的外地人,在经历最近两年的一波上涨后,只要是想离场的外地资金都撤得差不多了。而2015年后建的房子,买家要么被锁死,要么连手续都没办完,怎么卖?

随后,当我提到海南五月份的“百万人才进海南”的计划时,那位中介摇了摇头。

“光有政策,上面不给钱有什么用,这些年海南拿到的政策又不少,你看看现在发展成什么样了?”这位在海南做了十几年房产中介的老板对我抱怨。

“像你这样的人才,哪怕只引进十万人,海南的财政都支撑不了。再加上现在又不让搞房地产了,情况更严重了。现在哪是什么‘人才引进’,更像是‘人头’引进吧。”听到这番话从一个中介老板口中说出来,我震惊了。

按照海南五月份刚刚公布的人才引进政策,以本科和硕士生每人每月补贴2000元,连续补贴3年为例,若真的引进10万人才,海南政府需要拿出至少72亿元来发放补贴。而根据海南省政府今年1月份公布的数据,2017年全年全省全口径一般公共预算收入为1222.24亿元,而地方一般公共预算收入仅为674.08亿元。

光靠目前海南的地方财政收入,确实很难支撑百万人才的补贴。

临走前,我又问起除了落户,是否还有其他途径可以买房。

“我听说有可以和开放商签订以租代售的协议?”我随口提了一句。

“现在确实有人这样做,先签协议,然后开放商帮你代缴社保,两年到期后再回购。可是两年后谁知道房价和政策又怎么变呢?我们老老实实做生意的,很怕顾客到时候上面来闹的。再说这么大的风险,万一到时候涨价开放商又不卖了呢?不怕风险你就这样操作啰。”那位中介说。

后来,在AI财经社的文章中,也确实提到了这样的操作:

“海南限购政策只是限制外来人口,开发商也不傻,不可能说房价跌到一定地步,外地人还买不了。”销售人员文晨说,按照现在市场行情,没有两年社保买不了住宅。但周边有很多楼盘的操作是,先签协议订房,后挂靠社保买房。

这种操作需要购买者交付全款,并在海南挂靠公司缴纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同,正式备案。但前提是,协议价格是房地产商依据两年之后的房价走势而定,如果期间政策变动,房价产生浮动,甚至交易被强制中断,所有可能发生的风险都需要买房者自行承担。

这些天不怕地不怕的资金,面对加码限购,也总能找到一丝缝隙,挤入拥有“无限可能”的海南。哪怕换来的是一地鸡毛的“一线江景”。

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